Последняя Олимпиада проходила в России, но выиграл от этого рынок недвижимости Франции, сообщили по весне СМИ. Как оказалось, Игры помогли французам улучшить продажи домов в Альпах британцам, с интересом и завистью следившим за телетрансляциями с российского курорта. Что происходит тем временем на сочинском рынке недвижимости?
Упал — отжался
Местные эксперты в один голос утверждают, что поднявшиеся на олимпийской волне цены на рынке жилой недвижимости в Сочи в настоящий момент падают.
— Падение цен на недвижимость в Сочи в 2012-2013 годах — естественный процесс, объяснимый обилием предложений на рынке, — констатирует Ксения Фридман, руководитель отдела рекламы АН «АСКА».
По мнению Василия Дейнеки, генерального директора агентства недвижимости «Градъ», в Сочи наблюдается очень значимый профицит жилья, чего никогда не было.
— Цены на рынке послекризисные, пятилетней давности, с небольшими инфляционными колебаниями. Например, в элитном ЖК «Королевский парк» продажи прогнозировались в районе 150-180 тысяч рублей за квадратный метр, на сегодня после сдачи в эксплуатацию – 100 тысяч. Эконом-класс торговался раньше по 50-60 тысяч на том или ином этапе строительства, сегодня – 40-50 тысяч рублей в готовом доме с документами и подключенными сетями.
— С августа прошлого года спад цен на недвижимость был очень существенным, — согласен с ним Михаил Титов, генеральный директор АН «Алмаз-Юг», президент Гильдии риэлторов Сочи, и указывает на новую тенденцию. — Сейчас ситуация выравнивается. За три недели 80% продажных объектов агентства продалось. Это связано, конечно, с интересом к Сочи на олимпийской волне, а также с падением курса рубля.
Колебания курса вызвали некоторое замешательство со стороны покупателей недвижимости из-за неясности, в какой валюте проводить сделки.
Согласно статистике, цены на сочинском рынке недвижимости складываются большей частью с учетом предпочтений иногородних покупателей: на 70% приезжих приходится 30% сочинцев.
Нелогичный рынок
На рынке жилой недвижимости не осталось жилья эконом-класса по цене 1-1,5 млн рублей, утверждают эксперты. Идут активные продажи оставшихся квартир в микрорайоне Донской по цене до 60 тысяч рублей за кв. м. Из-за реализованной ГК «Олимпстрой» программы для переселенцев быстро истощился запас однокомнатных «хрущевок» по цене 98-100 тысяч рублей за кв. м.
— Еще есть такие квартиры до трех миллионов, с хорошим ремонтом – до 4-4,5. Однако спрос на них невысокий. Если поискать, то за эти деньги можно и двухкомнатную квартиру купить, — утверждает Михаил Титов.
Квартиры бизнес-класса площадью до 50 кв. м в новостройках в центре — на Первомайской, Воровского — по цене 100 тысяч за кв. м тоже закончились.
— Несколько знакомых застройщиков остановили продажи, недовольные существующим низким уровнем цен, — добавил Василий Дейнека.
Он характеризует сочинский рынок недвижимости как нелогичный.
— В одном и том же доме доме один собственник выставляет квартиру на продажу по 100 тыс. за кв. м, другой оценивает в 50 тыс. Ситуация интересна тем, что не продавец решает, продает он или нет, а покупатель – стоит ли приобретать.
По мнению риелторов, первомайский вброс олимпийских апартаментов существенно не повлияет на жилую недвижимость.
— Просто увеличится ассортимент на рынке, — констатирует Ксения Фридман.
— Их продажи не обещают быть активными, — говорит Дейнека. – 150 тысяч рублей за кв. м при таком качестве строительства – это много, — считает она. — Думаю, увеличение количества апартаментов сыграет на понижение их стоимости.
Вопросы вызывает жилье для волонтеров. Если его раздадут очередникам по договору найма с правом последующей приватизации – одно дело, и совсем другое, если без нее.
— Тогда оно не поступит на рынок, — поясняет Дейнека.
От прогнозов до постолимпиады
Что касается коммерческой недвижимости, то Олимпиада повлияла как на ее продажную стоимость, так и арендную.
— Сейчас беспредельно много торговых центров, из-за количества снизилась и цена, — констатирует Дейнека.
— Офисы начинают заполняться, — говорит Титов. – Если, например, на Навагинской, 7 до Нового года было половина пустых, то теперь все востребованы. Что можно сказать и о соседнем бизнес-центре. Причем по цене 800 рублей за кв. м, в отличие от недавних 1,2-1,8 тысячи. Если будет спрос, цены поднимутся.
По его словам, пример на ту же тему – Горького, 26, где стоимость квадратного метра с трех тысяч снизилась до 600-1200 рублей.
Если еще три года назад офисное помещение на Светлане можно было снять за 1100 рублей за кв. м, то теперь цена упала до 750. Офис на улице Юных Ленинцев стоит 700 рублей за «квадрат».
Подобно тому как на любую квартиру на Навагинской, 12 или 14, на первой линии на улицах Гагарина, Воровского, на третьем этаже пятиэтажного дома — всегда будет спрос, востребованы и торгово-офисные помещения с окупаемостью от 6 до 10 лет.
Площади в торговом центре «Атриум» на этапе строительства продавались по цене 95-98 тысяч за кв. м. В декабре прошлого года – уже по 65 тысяч в сданном в эксплуатацию комплексе. На данный момент продажная стоимость помещения в нем площадью 20 кв. м – 10 млн рублей.
Эксперты отмечают большой спрос на цокольный, первый и второй этажи, как в ТЦ «Атриум», так и в других местах в центре города.
— А выше торговые площади превращены в офисные помещения, которые плохо сдаются, — говорит Дейнека. — Если раньше аренда в таких местах стоила от трех до пяти тысяч рублей, то сейчас ситуация патовая. Один знакомый приобрел в «Атриуме» 68 кв. м на четвертом этаже, чтобы сдавать по полторы тысячи. В итоге сдает по 400-500 рублей кв. м, в среднем.
В очереди на хорошие помещения на первом-втором этажах в центре города стоят, например, банки, студии красоты, ювелирные салоны и т. д.
В неуспех продажи-аренды торгово-офисной недвижимости «вложился» «Моремолл», собравший на огромной площади знаковых арендаторов, крупные сетевые магазины, отказавшиеся от аренды в центре и выкупившие там в собственность торговые помещения.
По мнению Василия Дейнеки, рынок постепенно придет в соответствие с реалиями. Имеющийся объем жилья и коммерческой недвижимости он поглотит за несколько лет.
А в это время идет подготовка к новому строительству.
— По моей информации, несколько крупных жилых комплексов уже прошло стадию проектирования и экспертизы. Их выставят на продажу не раньше 2015-2016 года, — поделился он.
Крымские качели
Эксперты уверены, что в плане привлекательности недвижимости Крым нескоро встанет на одну доску с Сочи. Инфраструктура европейского уровня обусловлена олимпийскими вливаниями, а его привлекательность – не только возросшим статусом, масштабной рекламой в рамках Олимпиады, но и гораздо более мягким климатом.
— Крым сегодня напоминает о временах Советского Союза, — говорит Василий Дейнека. – Еще лет пять он не будет столь интересен, как Сочи в разрезе недвижимости. Думаю, все-таки произойдет четкое разграничение: Сочи станет курортом для богатых, Крым – для людей со средним достатком.
Среди покупателей крымской недвижимости россияне всегда оставались в числе лидеров (на их долю приходилось 30%, Украина обеспечивала 50-55%, Прибалтика и страны СНГ – 15%). За последние же несколько недель их интерес проявился, в том числе, в росте посещаемости местных профильных сайтов, количестве заявок в агентствах, несмотря на сложные российско-украинские отношения. Среди заявок много и бюджетных, объемом 30-50 тысяч долларов, в том числе на немногочисленные первички, и на апартаменты от 100 до 400 тысяч долларов.
Треть потенциальных покупателей – москвичи, жители центральных районов страны, десятая часть – уральцы.
Россиян привлекают пока еще не выросшие цены на квартиры. Например, жилье по цене 800-1000 долларов за кв. м можно купить в Симферополе, Севастополе. По 1500-3000 – уровень цен на курортах Ялта, Судак, Гурзуф, Алупка. Сочи вполне вписывается в этот диапазон – от 2500 долларов, Адлер и Геленджик – от 1500.
Правда, экономическая реальность сразу же за увеличением пенсий и зарплат новым крымским россиянам, улучшением инфраструктуры повлечет, среди прочего, и рост стоимости жилья.
Кроме того, на данный момент новые покупатели из числа наших сограждан имеют лишь возможность присматриваться к крымскому жилью. На полуострове прекращена регистрация сделок из-за блокировки доступа к базам, инициированной украинским Минюстом. Оформление сделок с недвижимостью необходимо перевести на российские законодательные рельсы, синхронизировать крымские кадастровые системы с российскими. Пока загадка, как будут подтверждаться права на зарегистрированную ранее в Украине недвижимость.
Тем не менее, Василий Дейнека уверен, что, несмотря отсутствие пока конкурентоспособной инфраструктуры, недвижимость в Крыму россияне как покупали, так и будут покупать.
— Крым – дополнительная конкурентная составляющая Сочи, но не думаю, что в ближайшее время наметится ощутимый отток желающих приобрести жилье в Сочи. Проседание сочинского рынка связано с уходом 70% инвесторов и вызванным им прекращением роста рынка.
Вливания в экономику Крыму в виде 5 млрд долларов предполагаемых инвестиций российского бизнеса смогут значительно оживить ее. Но не стоит забывать, что начинать там придется с нуля, а значит, говорить о реальной конкуренции в обозримом будущем пока преждевременно.
