Екатерина Шурманова
С 1 сентября вступил в силу федеральный закон № 255 от 21.07.2014 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации…». Он предусматривает введение лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами для борьбы с недобросовестными управляющими компаниями. Однако эксперты высказывает опасение, что при существующем уровне коррупции выживут только аффилированные с властью компании.
До 1 апреля 2015 года все управляющие компании и обслуживающие организации должны подать заявку в лицензирующие органы, а руководителям предприятий нужно еще и пройти квалификационную аттестацию. Лицензия предоставляется без ограничения срока и действует на территориитого субъекта РФ, где она выдана органом государственного жилищного надзора. Квалификационный аттестат выдается на пять лет. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами, а также лицензионный контроль возложены на органы государственного жилищного надзора.
О том, помогут ли законодательные меры в борьбе с недобросовестными УК, рассуждают депутаты, жители Сочи и участники рынка.
По мнению председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, с учетом существующего уровня коррупции лицензирование может поставить под удар добросовестные управляющие компании.
— При таком уровне коррупции на местном уровне выживают только аффилированные управляющие организации, занимающиеся откатами в карманы чиновников. Они уцелеют, у них лицензию не отнимут, — считает она. — Тем более не отнимут лицензию у государственных бюджетных учреждений – она им и не нужна. Процесс пошел, конкурентная среда ликвидируется. Среди управляющих компаний может быть и должна быть конкуренция, она только начала возникать, начали уходить мошеннические «однодневки». Когда мы начали говорить о них, они уже ушли, их нет практически. А нам говорят, что лицензирование поможет справиться с плохими управляющими компаниями. С хорошими – поможет, с аффилированными – нет.
Такого же мнения придерживается часть участников рынка. По прогнозам представителей краевых УК, введение обязательного лицензирования спровоцирует уход с рынка до 10% компаний. В интервью ИА «РБК-Кубань» один из представителей этой сферы бизнеса рассказал, что проблема с нехваткой управляющих компаний наблюдается во многих регионах края.
— Закон может вытеснить с рынка последних. А это дополнительная головная боль для муниципалитетов, так как дома в любом случае надо кому-то обслуживать, а собираться в ТСЖ жители не торопятся, — высказал свои опасения собеседник агентства.
Представители крупных компаний надеются, что лицензирование «внесет порядок и повысит ответственность всех участников рынка».
— Из-за недобросовестных управляющих компаний возникает очень много проблем. Это и задолженности перед поставщиками коммунальных услуг, и завышение тарифов. Лицензирование должно отсеять тех, кто не готов работать в рамках закона, — уверены в пресс-службе «Городской управляющей компании – Краснодар».
По убеждению Галины Хованской, принятие закона не решит проблем, так как причина существующей ситуации кроется во внутренних проблемах рынка.
— Огромное количество жалоб на управляющие организации, — говорит она. — Когда анализируешь это, понимаешь, что их «раздевают» и банкротят ресурсоснабжающие организации. Идея красивая – мы уберем с рынка грязные, непрофессиональные, мошеннические управляющие организации. Но нужно не только лозунги произносить, а понимать реальную ситуацию.
По мнению депутата, на ситуацию с управляющими компаниями влияют пять основных проблем.
1.Плохое состояние жилищного фонда.
— При большой вероятности потерять лицензию после двух предписаний будет управляющая организация брать дома, которые нуждаются остро в капитальном ремонте? Нет, конечно. Они будут как черт от ладана от этих домов открещиваться. На кого эта проблема ляжет? На муниципалитеты. На бюджеты муниципалитетов, которые и так на 98% на сегодняшний день являются дотационными, – отмечает Хованская.
2.Коррупция, аффиллированность управляющих компаний с местными властями.
3.Низкий профессиональный уровень управляющих компаний.
Как правило бывшие ЖЭКи и ДЕЗы, превратившись в частные управляющие компании, не повысили свой профессиональный уровень.
4.Отсутствие финансовой ответственности управляющих компаний.
Из возможных способов решения этого вопроса Галина Хованская отметила такие инструменты, как добровольное страхование ответственности и банковская гарантия.
5.Конфликт интересов в бывшем государственном фонде.
Конфликт между собственниками, приватизировавшими или купившими квартиры по рыночной стоимости, и социальными нанимателями возникает из-за того, что у этих категорий жильцов разные возможности и требования к объему и качеству работ и услуг.
По мнению юриста Елены Василенко (ООО «Экономический Арбитраж», Сочи), пока сложно сделать вывод, насколько благоприятно вступление этого закона отразится на качестве услуг, предоставляемых управляющими компаниями.
— А ведь основное назначение этого закона заключается именно в этом — оставить на рынке обслуживающих организаций только те компании, которые добросовестно, качественно и квалифицировано оказывают услуги по управлению многоквартирными домами, — поясняет она. — Несомненно, закон значительно усложнит жизнь тем организациям, которые постоянно собирали бесконечное множество нарушений и штрафов, оплачивая их за счет собственников помещений. Собственникам предоставлено право самим решать,
оставить эту управляющую компанию или отказаться от неё на основании исключения их дома их реестра лицензий субъекта РФ, но здесь также нельзя сидеть, сложа руки, а нужно проводить собрание и принимать решения.
Жители микрорайона Донской поддерживают идею создания комиссий, которые будут отслеживать деятельность управляющих компаний.
— От имени инициативной группы домкомов микрорайона Донской мы не раз обращались в администрации города и края с предложением создать комиссию, через которую жители могут разрешать возникающие конфликты с управляющими компаниями, — рассказывает домком дома №58 на улице Донской Татьяна Быкова. – Никакого ответа мы не добились. Пришлось писать президенту. После этого мы узнали, что губернатор Ткачев поручил создать в крае такую комиссию. Теперь в случае судебного разбирательства, инициированного жителями дома, лицензию УК точно потеряет. Возможно, в этом случае отношение компании к просьбам жильцов станет более чутким.
Как пояснил руководитель Госжилинспекции Краснодарского края Алексей Степаниденко, если УК лишается лицензии, можно говорить о том, что компания навсегда покидает рынок.
Ещё одним немаловажным моментом в законе являются положения о размере штрафов за его неисполнение. Так, например, деятельность по управлению многоквартирным домом без лицензии будет наказываться штрафом для должностных лиц от 50 тысяч до 100 тысяч рублей или дисквалификацией на срок до трех лет, для индивидуальных предпринимателей – от 150 тысяч до 250 тысяч рублей штрафа или дисквалификация на срок до трех лет, для юридических лиц – штраф от 150 тысяч до 250 тысяч рублей.
Кроме того, административное наказание может быть применено и в отношении членов лицензионной комиссии. Так, необоснованное решение о выдаче или отказе в выдаче лицензии влечет наложение штрафа на должностных лиц от 50 тысяч до 100 тысяч рублей.
По словам Елены Василенко, для организаций получение лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами – ещё половина дела. Очень важно, управляя многоквартирным домом, такую лицензию не потерять.
— Так, законом предусмотрено, что при наличии у организации или должностного лица в течение календарного года двух или более административных наказаний за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органами государственного жилищного надзора в отношении многоквартирного дома, такой дом может быть исключен из реестра лицензий субъекта РФ, — поясняет юрист.
Несмотря на это, собственники помещений вправе в течение двух месяцев со дня информирования об основаниях исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ принять решение о продолжении управления их многоквартирным домом организацией, которая ранее обслуживала дом. Копия протокола общего собрания собственников с таким решением должна быть направлена в органы государственного жилищного надзора в течение трех рабочих дней со дня оформления протокола.
Исключение одного многоквартирного дома из реестра лицензий субъекта РФ ещё не самое страшное для управляющей организации. Полученная не без труда лицензия может быть аннулирована по решению суда на основании заявления органов государственного жилищного надзора, составленного по решению лицензионной комиссии.
Основанием для решения лицензионной комиссии о подаче заявления в суд об аннулировании лицензии у организации является исключение из реестра лицензий субъекта РФ сведений о многоквартирных домах, площадь которых составляет 15 или более процентов от общей площади многоквартирных домов, которые находились в управлении у организации.
— Все дело в структуре и логике существования нынешней российской системы ЖКХ, которую вот уже много лет пытаются демонополизировать, но все больше на словах, — рассуждает юрист. — Увы, несмотря на все громкие заявления о грядущей реформе отрасли, дело с мертвой точки почти не сдвинулось. Основная причина, конечно, в засилье на рынке управления жилой недвижимостью профессиональных по факту, но не по сути игроков. На российском рынке управления жильем никакой конкуренции сегодня нет вообще. Это поле плотно оккупировано аморфными, с точки зрения бизнеса, структурами. Если фирма получает деньги вне зависимости от проделанного объема работы, то и делать она ничего не будет. Зачем? Тем более когда у потребителей услуги нет возможности выбрать альтернативного поставщика.
Помимо лицензирования, новый закон обязывает жителей домов, которые выбрали непосредственный способ управления, до 1 апреля 2015 года провести общее собрание, чтобы избрать другой способ управления. Вариантов немного – ТСЖ или УК.
— Ни одно, ни другое нас не устраивает, — говорит член инициативной группы дома №20 по улице Пирогова Любовь Новикова. – Мы наслышаны об историях проворовавшихся ТСЖ и не хотим ввязываться в такие отношения, когда невозможно проконтролировать – как и куда расходуются общие накопительные средства. Наш дом выбрал непосредственное управление давно, мы приняли решение, что услуги УК с непонятными тарифами нам не нужны – нужно только качественное обслуживание. И то, прежде чем остановить выбор на обслуживающей организации, которая нас устроила, мы сменили четыре компании. Мы все понимаем, что в условиях рыночной экономики большинство УК интересуют только деньги собственников, а не реальное состояние жилого дома. Если дом относительно новый – и отношения с УК будут складываться хорошо. Если фонд старый – будут взаимные претензии. Кроме того, вызывают опасение созданные с нуля компании. Как правило, у них нет ни достаточного опыта, техники, сотрудников, чтобы вести полноценную работу по содержанию дома. Сейчас мы платим нашей обслуживающей организации 11 рублей с квадратного метра, при этом у нас есть договоренность, что восемь рублей из тарифа идет обслуживающей организации, а т ри – откладывается в накопительную часть. Благодаря этим средствам мы поставили дверь с кодовым замком и домофон. Сейчас планируем закупить систему видеонаблюдения. Очень сомнительно, что подобный уровень отношений мы сможем построить с УК, — заключает Новикова.
Новый закон призван внести ясность в непростые отношения между собственниками и управляющими компаниями. Кого в результате он будет казнить, а кого – миловать, мы узнаем уже в мае.
