Анализ тенденций на рынке недвижимости в минувшем году, проведенный недавно порталом «Мир квартир» , выявил пятерку городов-лидеров по дороговизне квадратного метра жилья. В первых рядах традиционно Москва (217 730 руб./кв. м), Санкт-Петербург (103 713 руб./кв. м), Екатеринбург (72 061 руб./кв. м), а за ними Сочи (70 545 руб./кв. м) и Хабаровск (68 267 руб./кв. м).
Кроме того, в 2014 году Сочи впервые попал в мировой топ-20 горнолыжных курортов с самой быстродорожающей недвижимостью, оказавшись сразу на 11-м месте по росту цен на горные шале (это уже не сельский домик в швейцарском стиле, как прежде, а современный комфортабельный дом). По данным консалтинговой компании Knight Frank, стоимость шале в Красной Поляне выросла за год на 4%, несмотря на большой объем предложения.
Ситуация на рынке жилья в Сочи не может не тревожить в связи как с нынешней дороговизной, так и с надвигающимся новым расчетом налога на недвижимость. Регламентирующая его 32-я глава Налогового кодекса вступила в силу с 1 января нового года. Правда, налогоплательщики Краснодарского края пока могут спать спокойно. У нас этот налог рассчитывается по-старому — край не вошел в число пилотных 28 регионов, решившихся на его введение с этого года.
Суть нового расчета в том, что он должен производиться не по инвентаризационной стоимости имущества (которая не высока), как сейчас, а по кадастровой, приближенной к рыночной.
Пока сам пошаговый переход на кадастровые рельсы видится щадящим. Например, если мы переходим на новое исчисление налога в 2016 году, то платежки владельцы разного рода недвижимости получат осенью 2017-го. Там будет не сразу полная сумма, начисленная по-новому, а 20% от разницы между той, что платят сейчас по инвентаризационной стоимости, и новой, по кадастровой. Через год добавится еще 20% и так далее. Выход на полную сумму планируется в 2020 году.
Дражайшие новостройки
Стабильный до- и постолимпийский вал сделок по недвижимости на курорте сейчас притормозил: после новогодних каникул народ, по выражению риелторов, «не проснулся».
На сочинском рынке по-прежнему в числе лидеров среди покупателей — не сочинцы: москвичи, питерцы, жители северных регионов и т.д. До Нового года сделки с иногородними покупателями составили, по свидетельству сочинских риелторов, 80% от общего объема.
— Вообще больше всего покупают иногородние жители, сочинцев немного, — подтверждает Святослав Карпушов, специалист по недвижимости Городского риэлторского центра.
И хоть паники не было, все же в связи со снижением цен на нефть, рублево-долларовыми скачками спрос на недвижимость на Черноморском побережье до конца года был стабильным, отмечают сочинские риелторы.
— Люди боялись входить в новый год с рублями, — говорит Андрей Царев, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Винсент».– Тем более что реальная инфляция больше 10%. Объемы гигантского спроса в ноябре-декабре на сегодня лишь немного уменьшились.
Причем «хватали» не только квартиры эконом-класса, а все, в том числе и элитного, за 30-40 миллионов рублей.
Покупали квартиры и в недешевых ЖК «Парк Горького», «Бригантина», «Ривьера», на улице Первомайской и т. д.
В результате, по словам Царева, предложение сократилось. И недавно в ход пошли даже апартаменты в Имеретинке по 140-170 тысяч за кв. метр.
Перспективы строительства престижного жилья в центре — от Светланы до Ривьеры — риелторы оценивают скептически: негде. А вот эконом-класс по периметру по-прежнему будет появляться, даже несмотря на подорожание стройматериалов: спрос на недорогие квартиры до 2 миллионов и от 2 до 5 миллионов рублей стабилен. Их стоимость повысится, но совсем ненамного вдобавок к уже имеющемуся подорожанию на 15-20% в связи с валютными колебаниями. Правда, через ипотеку будут покупать гораздо меньше.
— Если до снижения стоимости рубля сделки по недвижимости через ипотечное кредитование составляли 80%, то теперь из-за повышения банковской процентной ставки их число сократится, — уверен Михаил Титов, директор агентства недвижимости «Алмаз-Юг».
Подсчитали – прослезились?
Между тем, задуматься есть над чем: как полная сумма нового налога повлияет на покупательскую способность, насколько подорожает жилье? Будет ли востребован элит-сегмент ведь для него предусмотрены самые высокие коэффициенты начисления…
Итак, по закону, в зависимости от вида недвижимости будет три ставки. 0,1% — для домов, недостроев, гаражей, хозпостроек, если их площадь не больше 50 кв. м. Причем определять, увеличить ее до 0,3% или оставить на прежнем уровне, будет муниципалитет, а скорее всего, дыры в бюджете. Для сверхроскошного жилья, а также торгово-офисных центров с кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей «припасли» ставку налога в 2%. Все, что не подпадает под эту классификацию – по 0,5%.
Налоговый вычет для квартиры равен кадастровой стоимости 20 кв. м от общей площади квартиры, для комнаты — 10, для жилого дома – 50 кв. м. С этой части недвижимости налог не взимается.
Приблизительный расчет таков. Предположим, кадастровая стоимость квартиры в 30 кв. м – три миллиона рублей.
1) 3 млн : 30 кв. м = 100 тысяч рублей кадастровая стоимость 1 кв. м
2) От общей площади квартиры отнимаем 20 кв. м налогового вычета: 30 кв. м – 20 кв. м = 10 кв. м, с которых будет производиться начисление налога на недвижимость.
3) 10 кв. м, облагаемых налогом, умножаем на 100 тысяч рублей кадастровой стоимости 1 кв. м: 100 тысяч рублей х 10 кв. м = 1 млн рублей – таков объем налогооблагаемой базы.
4) 1 млн рублей х 0,1% = 1 тысяча рублей – налог на недвижимость.
Понятно, что будущему владельцу эксклюзивного пентхауса в «Александрийском маяке» с его 350 кв. м и рыночной стоимостью 254,3 млн рублей (то есть цена 1 кв. м — 726,6 тысячи рублей) придется платить гораздо больше.
Точные подсчеты станут доступны после введения регионами размеров ставок. Впрочем, для людей, у которых есть лишний миллион в валюте, новые ставки не так драматичны. В отличие от тех же пенсионеров с ежемесячным «доходом» в 7-10 тысяч рублей. Если, к примеру, налог на недвижимость для 30-метровки составлял 150-250 рублей в год, то новый «откусит» в несколько раз больше.
А в общем, пока ни риелторы, ни покупатели жилья, ни жильцы не в курсе, что за зверь этот новый расчет налога. Неизвестное пугает, и, в основном, все планируют решать проблемы по мере их поступления. Ну а риелторы прогнозируют изменения в формальной стороне дела. С введением новых расчетов, скорее всего, продавцам в любом случае придется указывать полную стоимость недвижимости в договоре, а не ее «сокращенную версию»: налоговая все равно пересчитает и начислит как положено. Как отреагируют на это цены – пока неизвестно.
