Ежегодная потеря городом зеленых зон привела к тому, что Сочи не может больше носить статус курорта. Количества зелени, которое предусмотрено нормами, разработанными для курортных городов, сегодня уже недостаточно. Однако застройка газонов продолжается.
Несмотря на то, что действующее законодательство запрещает застраивать и приватизировать зеленые зоны, ловким сочинским предпринимателям это все же удается. Причем нередко с помощью тех инстанций, которые как раз и должны следить за соблюдением законов.
Суд в помощь
Градостроительный кодекс запрещает застройку и передачу в собственность зеленых зон. Правила землепользования и застройки, разработанные в Сочи, гласят, что места общего пользования, которые значатся как Р1, не подлежат приватизации и градостроительному изменению. Городским Собранием Сочи были разработаны и утверждены Правила содержания зеленых насаждений, они запрещают вести на таких участках капитальное строительство, передавать их в собственность или долгосрочную аренду.
А судебные инстанции в это же время успешно разрешают приватизировать капитальные коммерческие объекты на газонах. Именно так произошло с магазином на Цветном бульваре, расположенном неподалеку от детского сада. Магазин на Цветном — лишь маленький пример, который красноречиво характеризует общую ситуацию.
Способ решения резонансных и спорных вопросов в судах – свежее ноу-хау, хорошо отработанное на самостроях. Вроде бы все понимают, что вести строительство домов без разрешения нельзя, а в суде строение узаконить можно. Представителям администрации ничего не остается, как развести руками.
От палатки к магазину
Конечно, нельзя просто так взять и сразу приватизировать газон. Задача эта не простая и требующая поэтапного подхода. Магазин на Цветном бульваре вначале был даже не магазином, а сборно-разборным павильоном, который был передан администрацией города некоему предпринимателю на условиях аренды. Причем, договор был краткосрочным, поскольку, повторим, действующие правила, разработанные Городским Собранием Сочи, долгосрочную передачу в аренду зеленых зон запрещают.
Исключительно в благородных целях приведения палатки на газоне к единому архитектурному облику предприниматель решает провести реконструкцию коммерческого объекта. Таким образом, сборно-разборный павильон превращается в объект капитального строительства. Поскольку благородные цели «соответствия облику», предположительно, не совпадают с материальными возможностями, для финансирования строительства привлекается инвестор. Согласно договору инвестирования, последний должен получить новое здание на правах собственности после того, как предприниматель закончит строительство, введет здание в эксплуатацию и осуществит государственную регистрацию новоиспеченного объекта недвижимости.
Остается только гадать, зачем предпринимателю настолько невыгодный для него договор. Построить здание на газоне не такая сложная задача, как ввести его в эксплуатацию и приватизировать.
Вот тут-то как раз не обойтись без судебной инстанции. Инвестор, финансировавший строительство магазина, обращается в суд Центрального района с иском к администрации и жалобой на то, что предприниматель не выполняет условия инвестиционного договора. Здание, конечно, построено, но застройщик не получил разрешение на его ввод в эксплуатацию и не зарегистрировал на него право собственности. Поэтому истец через суд требует признания права собственности на магазин.
Суд Центрального района иск не удовлетворил. В своем решении судья подробно описывает, почему именно: в соответствии с Градостроительным кодексом реконструкция объектов капитального строительства должна осуществляться на основании выданного разрешения на строительство. Право собственности на объект недвижимости может быть зарегистрировано только в том случае, если земельный участок, на котором он располагается, был отведен для этих целей в установленном законом порядке.
Гражданский кодекс гласит, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду. В случае если никаких данных о нем не представлено, договор не считается заключенным. В договоре аренды, подписанном администрацией города и владельцем палатки, не указан кадастровый номер земельного участка, который отдается для размещения на нем коммерческого объекта. А так же не описаны и не утверждены его границы. В документах, представленных на рассмотрение в суд, отсутствовала схема размещения объектов мелкорозничной торговли.
Поэтому в иске инвестору магазина суд отказал.
«Нарезанный» газон
Однако апелляционная инстанция требования истца удовлетворила. Согласно решению Краснодарского краевого суда, инвестор подал на апелляцию в связи с тем, что сочинским судом были неверно определены «обстоятельства, имеющие значение для дела».
В качестве основного аргумента апелляционная инстанция приводит то самое постановление Пленума Верховного суда РФ, которое и стало поводом для развития самовольного строительства. Согласно ему, «рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суду рекомендуется установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и создает ли она угрозу для жизни и здоровья граждан». Для этого рекомендуется провести экспертизу, а потом уже принимать решение.
То, что суд первой инстанции не установил, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и стало поводом для удовлетворения требований истца. Таким образом, здание, построенное на зеленой зоне, удалось получить в собственность. Хотя начиналось все с мало к чему обязующего договора краткосрочной аренды.
После победы в апелляционной инстанции освоение территории продолжилось.
— После того как здание было построено, предприниматель тут же стал расширять площади за счет сборно-разборных конструкций. Хотя согласно договору аренды ему принадлежит лишь 16 кв. метров территории,- говорит Нина Рогачова, помощник депутата Людмилы Шестак. – Жители неоднократно обращались в прокуратуру и другие инстанции. Но никакой реакции на нарушения законодательства не последовало. А не так давно выяснился еще один важный факт: согласно публичной кадастровой карте, зеленая зона, на которой расположен коммерческий объект, уже получила отдельный кадастровый номер: 23:49:0203019:1997. Остается только недоумевать, каким образом удалось «нарезать» газон на куски.
Управление лесопаркового хозяйства, например, ничего предосудительного в коммерческой деятельности на зеленой зоне не увидело. В ответ на обращение жителей специалисты сослались на то, что при визуальном осмотре следов порубки зеленых насаждений обнаружено не было. Однако ущерб, причиненный газону во время строительства, так и остался неоцененным.
Ответ прокуратуры на жалобы жителей был больше похож на отписку. В повторной жалобе прокурору города они указывают, что в ответе не содержалось указаний на нормативные акты, на основании которых администрация города передала в аренду зеленую зону. И нет никаких сведений о законности реконструкции и ведения капитального строительства на газоне.
Самый гуманный в мире
Магазин на Цветном бульваре — далеко не единственный пример, когда суды принимают ущербные для города решения. Муниципалитет в результате оказывается «в минусе», но никаких действий для того, чтобы исправить ситуацию, не предпринимает.
Именно с помощью судебного решения застройщик сквера в микрорайоне КСМ получил разрешение на строительства многофункционального центра. Причем в исковых требованиях к администрации Центрального района инвестор указал, что она не выдает заключение о возможности или невозможности реализации строительства на спорном участке. Суд вместо того, чтобы обязать администрацию выдать заключение, обязал ее сразу выдать земельный участок.
В результате возник конфликт интересов между жителями микрорайона и представителями власти. Однако сами чиновники, правами которых, по сути, распорядились за них, не подали на апелляцию и не оспорили решение.
Еще одно неоднозначное решение – потеря особняка на Курортном проспекте, который долгое время арендовала Евангелистская религиозная община. Здание вносилось в перечень муниципального имущества, которое планировалось выставить на торги. Однако особняк с земельным участком в самом центре города предлагалось выставить по цене двухкомнатной квартиры. Депутаты отправили проект на доработку. А около года спустя общине удалось получить здание с помощью судебного решения. Основанием для принятия такого решения стало то, что она давно арендует здание и делала там ремонт за свой счет. Город опять оказался в «минусе», но никаких попыток восстановить справедливость не предпринял.
Вот таким образом, с помощью «гуманных» решений в пользу инвесторов и арендаторов город теряет муниципальные земли и недвижимость. Сегодняшние распорядители муниципальным имуществом вряд ли особенно пострадают от таких решений. Они всего лишь управленцы, меняющие друг друга на должностях через определенный промежуток времени. А в минусе останутся те, кому, собственно, это имущество и принадлежит, – жители города.
