«Аренда недвижимости. Предложение ограничено!» — такое объявление вот уже год висит на стеклянном фасаде Торговой галереи. А темные окна ее 2-3 этажей вовсе не манят сочинцев и туристов огнями. «Что поделаешь, кризис!» — вздыхают одни гуляющие. «Настроили, что не переварить», — крутят пальцем у виска другие. «Олимпиада прошла, кому нужны эти площади?!» — возмущаются третьи.
В погоне за прибылью за несколько лет до Зимних игр в Сочи ринулись сотни застройщиков-инвесторов в надежде выгодно обернуть капиталы на олимпийском и курортном интересе. Мечты многих не сбылись, и сегодня тысячи торговых, офисно-деловых центров и помещений пустуют, так и не найдя покупателей либо арендаторов.
Коммерция не в тренде
Мировое спортивное событие прошло, а через год – тут как тут новый виток кризиса. И на помещения для целей бизнеса спрос вообще упал. Вместе с тем самым бизнесом.
— Произошло перенасыщение рынка, и коммерческую недвижимость город долго будет переваривать, — уверен Святослав Карпушов, специалист по недвижимости Городского риэлторского центра. – Сочи, конечно, зарабатывает на услугах и торговле, но такого количества помещений не требуется. Ведь туристы приезжают к нам ради моря и гор, а уж купить вещи они могут и у себя дома. Да и вообще, кому нужны торгово-офисные здания на пике экономического кризиса?
Их продажная цена остается пока неизменной – стартует от 60 тысяч за кв. метр – и до 400, это если в центре города. Арендовать в том же «Атриуме» на втором-третьем этажах можно по 900-1000 рублей за кв. метр вместо 3 тысяч до скачка валют. Хозяева торговых площадей снижают цены, опасаясь ухода арендаторов, ведь тогда придется из собственного кармана выкладывать деньги за коммуналку и прочее, да и вообще остаться без доходов.
Что будет дальше? Сетевые магазины в крупных торговых центрах, по мнению риелторов, скорее всего, продолжат работу, а значит, и помещения не опустеют. То же относится к продуктовым магазинчикам в шаговой доступности, на проходных местах. Остальные объекты – в нестабильной ситуации. Ну, а стать собственником «коммерции» лучше не торопиться. Время откорректирует цены.
Без руля и без ветрил
Избыточной «коммерческой» нагрузкой центра города архитекторы, как и все сочинцы, возмущаются уже несколько десятков лет.
Один из ресурсов единственного субтропического курорта страны – это природный ландшафт и внутригородское пространство для отдыха гостей и горожан. Чтобы его сохранить, еще Генеральным планом Сочи 1967 года было установлено, что плотность застройки Центрального района уже на пределе нормы.
— Поэтому тогда же было принято решение о прекращении строительства в центре, — напоминает Ольга Козинская, председатель Общественного градостроительного совета. – Чтобы природный комплекс не деградировал, восстановление ресурсов должно опережать их потребление. У нас же наоборот: общественные пространства сжимаются как шагреневая кожа, высотные монстры заслоняют пейзажи.
Если говорить о современном состоянии градостроительства на курорте, то оно, как состав без машиниста, мчится неизвестно куда. Потому что Генплан, главный документ города, с начала 90-х годов перестал быть руководством к действию для администрации. Это относится и к «олимпийскому», 2009 года выпуска. Главная цель его заказчика ГК «Олимпстрой», заключавшаяся исключительно в создании инфраструктуры для Игр на первом этапе, до 2014 года, была достигнута. Проблемы курорта отложили на второй этап, да и забыли. Зато вступили в силу Правила землепользования и застройки, заменившие собой все документы градостроительного планирования.
— Ничем не обоснованные, пренебрегающие уникальными особенностями и проблемами курорта, неправильные так называемые Правила вовсю способствовали вакханалии неуправляемого строительства жилых и общественных зданий, — подчеркивает Ольга Козинская.
К такому виду сочинской застройки, как коммерческая недвижимость, вполне применима поговорка: «После нас — хоть потоп». По идее, упорядочить ее, помимо Генплана, призваны и проекты планировки территорий (обосновывают и устанавливают зоны размещения и параметры существующих и будущих объектов). Но Сочи «приспособили» обходиться без них. Так что для хаотичной и самовольной застройки постоянно горит зеленый семафор.
Потрясает и «внимательное» отношение власти к курорту. Лариса Шавернева-Васильева, главный архитектор проектов архитектурно-планировочной мастерской проектного института «Южпроекткоммунстрой», вспоминает об интересной беседе с бывшим главным архитектором Олегом Гусевым. Она состоялась во времена, когда на месте кинотеатра «Спутник» собирались строить деловой центр.
– Зачем нам на берегу моря офисный центр? С видом на море лучше не работать, а отдыхать, — сказали мы ему. – «Кому нужно это ваше море?» – был ответ. – Море – это градообразующий фактор. – «Забудьте ваше советское градостроительство», — парировал он. — К счастью, по техническим причинам строительство не состоялось. Но одним культурным центром в Сочи стало меньше.
В концепции по возвращению общественных пространств городу Лариса Шавернева-Васильева с коллегами предлагала все объекты, не относящиеся к курортно-рекреационной деятельности на участке от моря до Курортного проспекта, постепенно выносить из центра города или перепрофилировать. Еще раньше она выступала категорически против размещения у моря Сбербанка, который теперь занимает уже два здания по улице Войкова, а Олимпийскому университету — место в Имеретинке с ее олимпийско-спортивным духом.
— Но на это должна быть воля администрации города — констатирует она.
Константин Мельников, начальник архитектурно-строительного отдела Черноморкурортпроекта, рассказывает о ссылках мэра Сочи Анатолия Пахомова на недостаток денег в бюджете на проекты планировок городских территорий.
— При этом на заседаниях Градсовета он задает вопросы: если построить этот дом, куда жильцы будут ставить машины, в какие магазины ходить, а куда детей в садик поведут, где школьники будут учиться, — подчеркивает Мельников. – То есть как раз те, которые и должны быть решены в проектах планировок. При хаотичной точечной застройке сделать это невозможно.
По словам Ольги Козинской, в городе не существует управления строительством. Принятие решений в этой сфере не обосновано ничем, а это и порождает избыток торговых, офисных площадей и жилой застройки.
Ну а на корректировку Генплана 2009 года, которая должна проходить каждые пять лет, в прошлом году из городской казны выделили мизер – 10 миллионов рублей. Правда, до них дело так и не дошло. Краевой департамент архитектуры зарубил на корню инновационные предложения сочинских архитекторов о развитии Сочи как курортной агломерации. Сослались на отсутствие в законе самого этого слова. Даже несмотря на то, что город стал участником программы Минрегиона РФ «Социально-экономическое развитие городских агломераций в РФ».
При этом средства все же находятся, например, на новый департамент дизайна городской среды, дублирующий функции главного художника, а также департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства. Естественно, с окладами чиновников, соответствующими штатному расписанию.
Сейчас никому не известно даже приблизительное количество коммерческих зданий в Сочи. Зато преумножение их, оказывается, не самая последняя забота власти, на этот раз законодательной.
— В той же концепции предлагалось «расчистить Шанхай» на улице Юных Ленинцев и разместить там небольшую школу, ведь их катастрофически не хватает, — рассказала Лариса Шавернева-Васильева. – Но Анатолий Луцык, председатель Городского Собрания, сказал, что нам нужны не школы, а торговые центры. В результате теперь администрация лихорадочно изыскивает места для детсадов и школ. А ведь во времена, которые Гусев предлагал забыть, для школ в планировочных документах были предусмотрены территории, которые сейчас розданы под строительство жилья и прочего.
А недавно исполнительная власть оказалась вынуждена пересмотреть Правила землепользования и застройки, наконец обеспокоившись излишествами сочинской застройки. Правда, величину коэффициента использования территорий предложила заниженную, посчитав рассчитанный сочинскими архитекторами КИТ огромным.
— Если честно, не могу сказать, почему КИТ администрации получился именно таким, — недоумевает Ольга Козинская. – Математических обоснований к нему нет, разве что из практики отдельного участка. Применение «властного КИТ» приведет к значительному увеличению плотности застройки, населения, возрастет и опасность при землетрясениях.
Канувшие в Лету
Кроме всего прочего, беспорядок в разграничении федеральных, краевых, муниципальных земель, постоянное внесение поправок в Правила землепользования и застройки привели к изменению функционального назначения участков. Теперь на них не только жилая застройка, а также никому не нужные пустые торгово-деловые центры, магазины и прочая «коммерция». Безоглядный строительный марафон привел к безвозвратной потере исторического и культурного наследия города, его облика, выхолостился и дух Сочи.
Бюст Мориса Тореза – теперь единственное напоминание об одноименном санатории, вытесненном монстром – Российским Международным Олимпийским университетом. До неузнаваемости изуродован санаторий «Кавказская Ривьера», с которого и начинался Сочи как курорт. Удивительно красивая и гармоничная Торговая галерея вполне в южном курортном духе, с интереснейшими решениями внутренних двориков, фонтанчиков, панно превратилась в уродливого зверя неизвестной породы с пустыми окнами-глазницами. Стерты с лица земли множество небольших домов по улице Первомайской и сочинскому Бродвею советских времен – улице Войкова. А вместо гостиницы «Чайка» напротив вокзала красуется оплот американского фастфуда – Макдоналдс – и магазины.
— Изуродовали и ворота города – железнодорожный вокзал, — сокрушается Константин Мельников. — Его сначала оградили забором, создав препятствие для людей при землетрясении, потом настроили досмотровых павильонов, наплевав на охранный статус памятника архитектуры. А ведь он в 1975 году был внесен в Красную книгу ЮНЕСКО и признан самым лучшим вокзалом Европы. Штучная застройка Привокзальной площади в последние годы привела к тому, что она развалилась на бессвязные фрагменты и приобрела невразумительные очертания.
Современные «памятники» отсутствию градостроительной политики в виде того же гиганта «МореМолла», по мнению специалистов, являют собой образец бездумности. Потому что тот микрорайон нуждается не в гипермаркете, а в небольших торговых площадях.
Скорбный ряд примеров можно продолжать, но суть от этого не меняется.
— Каждая администрация, приходившая к власти, вела себя так, как будто до них тут никто не жил и ничем не занимался. И если прежние главные архитекторы с нами связь всегда поддерживали, то нынешние нас в упор не видят, — считает Лариса Шавернева-Васильева.
— Для управления огромным городом со сложным рельефом, с уникальным природным комплексом и ценнейшими ресурсами, да еще и пригруженным олимпийской инфраструктурой, требуется высокопрофессиональная команда, которая сможет выработать и реализовать разумную градостроительную политику, — резюмирует Ольга Козинская.
Ну а городские проблемы в отсутствие этой самой политики никуда не денутся, считает Константин Мельников. Их узел будет стягиваться все туже.
