При Городском собрании Сочи создана комиссия по обсуждению изменений в Правила землепользования и застройки. Не так давно во всех четырех районах города прошли публичные слушания, где было подготовлено около 200 поправок, которые предлагается внести в ПЗЗ. Как эти поправки могут отразить на рынке недвижимости Сочи и судьбе города в целом?
Стоит сказать, что практически все слушания прошли в полупустых залах. Первые проходили в Адлерском районе и были назначены одновременно со слушаниями, где обсуждался вопрос о передаче 28 природных объектов Сочинскому национальному парку, так что большая часть представителей общественности присутствовали там. Но и на остальных мероприятиях, где обсуждались градостроительные изменения, которые ждут Сочи, не было наплыва посетителей. По мнению председателя общественного движения «Закон и порядок» Романа Шикарева, большинство жителей города либо не понимают, как отразятся на их жизни изменения в Правилах застройки и землепользования, либо не верят, что их участие в обсуждении может что-либо изменить.
— За несколько дней до слушаний мы постарались проинформировать о том, что они пройдут, как можно больше сочинцев. Расклеивали объявления в подъездах домов, раздавали листовки на улицах. Но жителей города, которые откликнулись, все равно было мало, — говорит Шикарев.
Можно сказать, слушания прошли без лишнего шума и на сегодняшний день считаются состоявшимися. Между тем, более двухсот поправок — это довольно заметные изменения для города. Основная черта всех предложенных изменений — не комплексный подход, а точечная застройка. Город меняли «пятачками», и, как правило, изменения эти касались повышения этажности и уплотнения уже существующей городской застройки, а также урезания зеленых зон за счет новых строений.
Во всех четырех районах города была увеличена допустимая этажность зданий, многие земли сельхозназначения были переведены в промзоны, также было предложено сделать промышленной зоной особо охраняемую территорию, где сейчас располагается Ахштырский карьер. Несмотря на устоявшееся мнение о том, что в Центральном районе строить больше нельзя, застройку там предлагают продолжить, причем в некоторых случаях она затронет и без того редкие зеленые зоны. Плакал распространенный риелторский миф о том что «квартиры в центре надо покупать уже сейчас, потому что потом выбора уже не будет», — если изменения будут утверждены депутатами, он еще появится.
Очень интересный подход у администрации города к дачным поселкам. В предлагаемых изменениях разрешенная этажность в них повышается. Причем опять – точечно, по принципу «вот на этих сотках можно возводить этажи, а на соседних — уже нельзя». На территории микрорайона Светлана, в том числе и на Лысой горе, предлагается разрешить строить здания высотой до семи этажей. Общественно-деловая зона, расположенная рядом с бывшим санаторием «Москва», отдана под высотную застройку, так же как общественно-деловая зона в Хостинском районе на улице Депутатской. Там предлагается разрешить строительство до 25 этажей.
В общем, перечислять можно долго. Основной вывод – изменения могут привести к дальнейшему продолжению глобальной застройки города вопреки Генплану.
Видимо, застройщики, готовые вложиться в Сочи, считают, что потенциал единственного субтропического города страны бесконечен, и жилье в нем будет пользоваться спросом всегда. Даже если его собственникам придется, попивая кофе на балконе, тихо переговариваться с соседями, живущими в рядом стоящей высотке.
Хотя не исключено, что инвесторы, жаждущие воплотить свои новые жилищные проекты в городе, и без того уже сильно застроенном, рано или поздно наткнутся на те же грабли. 2013 год был одним из самых неудачных для тех, кто продает недвижимость в Сочи. Рынок – весьма капризный механизм, далеко не всегда учитывающий надежды и желания всех его игроков.
— В прошлом году на рынке недвижимости Сочи наблюдалась стагнация, — говорит председатель Гильдии риэлторов Сочи Михаил Титов. – Сделки затронули, в основном, сегмент эконом-класса. По сравнению с прошлыми годами значительно сократилось количество сделок с недвижимостью бизнес- и элит-класса. Дело в том, что городской рынок недвижимости сегодня значительно перенасыщен предложениями. Это касается практически всех сегментов – коммерческих помещений, квартир и домовладений. А вот повышения спроса на недвижимость в Сочи не наблюдалось.
Уже сейчас переизбыток предложений на сочинском рынке приводит к тому, что стоимость жилья и коммерческих объектов начинает падать. Что же произойдет после того, как предложенные изменения в Правила землепользования и застройки будут реализованы?
Сегодня многие специалисты скептически относятся к попыткам презентовать Сочи как «город для богатых». Такой статус, как правило, предполагает удобную окружающую среду – просторные и комфортные пляжи, отсутствие коммунальных проблем, наличие зеленых зон. Всем этим Сочи сегодня похвастаться не может. Поэтому ожидания, что пустующие и дорогостоящие апартаменты и квартиры рано или поздно раскупят те, кто предпочитает иметь жилье на дорогих курортах, могут не оправдаться. Именно глобальная застройка и привела к тому, что город перестает быть привлекательным в качестве курорта.
Что касается надежд на то, что представители среднего класса захотят переехать сюда жить и работать, то они также довольно призрачные. Средний уровень зарплат в городе проигрывает в сравнении с тем же Краснодаром. Для того чтобы привлечь людей на постоянное место жительства, хорошего теплого климата недостаточно. Необходима успешно воплощающаяся в жизнь экономическая стратегия развития города и, главное, его основной градообразующей сферы – курортной. С вступлением в силу очередных изменений в ПЗЗ об этом можно будет благополучно забыть.
