После перенасыщения центра Сочи жилой и коммерческой застройкой в городе стали застраивать периферийные районы, и вновь с нарушением градостроительных норм.
Эксперты рынка недвижимости просчитались. Еще несколько лет назад специалисты прогнозировали повышение активности жилой застройки в приморских зонах на периферии Сочи. Они ссылались на то, что центр города уже застроен, и поэтому тем, кто не успел «ухватить» кусок золотой земли, необходимо выдвигаться в отдаленные микрорайоны. Прогноз задержался на несколько лет.
Последние изменения в Правилах землепользования и застройки показали, что даже в переуплотненном и неудобном для жизни центре Сочи можно найти заветные места для застройки. Новый год начался со старых проблем. В первый рабочий день 2016 года в администрации Лазаревского района прошли общественные слушания по разрешению отклонения от предельных параметров строительства на территории старой мебельной фабрики в поселке Дагомыс.
Мебельная фабрика была построена в 60-е годы. Территория более 5 га расположена в приморской зоне неподалеку от железнодорожной станции Дагомыс. В 90-е годы фабрика вместе с участком перешла ООО «Мебельщик», одним из учредителей которого является португальская компания.
На заседании Градостроительного совета при главе города Сочи, где обсуждался проект застройки, прозвучала информация о том, что сегодня территория фабрики пустует и много лет остается заброшенной. Однако, как удалось выяснить, часть ее сдается в аренду. Сейчас на участке, расположенном рядом с морем, работают РБУ.
Проект застройки, предполагающий размещение на территории бывшей мебельной фабрики десяти многоквартирных домов, вызвал резкую критику Общественного градостроительного совета. Против застройки высказались и другие специалисты.
Здания планируется построить в устье реки Западный Дагомыс, а это значит, что территория, на которой будут расположены жилые дома, рано или поздно может оказаться затопленной. Именно наводнение стало когда-то причиной прекращения работы мебельной фабрики.
Жители Дагомыса уже не раз сталкивались с последствиями наводнений. В настоящий момент несколько домов, расположенных в верховьях реки, могут оказаться разрушенными из-за отсутствия береговых укреплений, смытых водой во время последнего наводнения. Что касается территории, которую планируется застраивать, то она находится рядом с местом, где река впадает в море. Сильные ливни в этом районе, как правило, не остаются без последствий.
— Существует поручение президента России, в котором даны рекомендации для субъектов РФ принять исчерпывающие меры, исключающие строение нового жилья, садовых и дачных домов на территориях, подверженных риску затопления. Кроме того, в Сочи издано постановление главы города, которое определяет границы зон, пострадавших от чрезвычайной ситуации, которая случилась летом 2015 года. Туда входит и улица, на которой располагается мебельная фабрика, — рассказала председатель Общественного градостроительного совета Ольга Козинская. — Вопрос о параметрах и функциональном назначении застройки участка мебельной фабрики в Дагомысе должен рассматриваться только в рамках проекта планировки всего микрорайона. После катастрофического наводнения, произошедшего летом прошлого года, принимая во внимание нарастание риска, масштаба и частоты подобных событий, недопустимо продолжать порочную практику застройки пойменных и тем более устьевых зон. А учитывая перегретый рынок жилой недвижимости Сочи в отсутствии социальной инфраструктуры и при дефиците озеленения, это не оправдано и с социально-экономической точки зрения.
Двойная катастрофа
Проект планировки — важная часть градостроительной документации. Он должен предусматривать застройку микрорайона с точки зрения максимального удобства для его жителей. Проект учитывает расположение жилой застройки и зеленых зон, количество мест в школах и детских садах, нагрузку на инженерные сети и дороги, парковочные места и зоны отдыха. Такие проекты необходимо было разработать еще в 2009 году, когда из федеральной программы строительства олимпийских объектов были выделены средства на разработку Генплана. Но работу над ними по каким-то причинам затягивали. В итоге она была заказана группе архитекторов несколько лет назад, когда центр и Адлер были уже основательно застроены. Проекты были сделаны только для центральных частей всех четырех районов города. Поселок Дагомыс туда не вошел.
Сегодня этот микрорайон считается одним из самых тихих и удобных для жизни. Новостроев здесь еще не так много. Правда, это, скорее всего, не надолго. Специалисты, рассматривающие проект застройки мебельной фабрики, назвали его «катастрофой для Дагомыса». В десяти многоквартирных домах планируется около 2500 квартир. Средняя семья состоит, как правило, из трех человек, поэтому можно предположить, что в случае реализации проекта население поселка увеличится приблизительно на 7500 человек. А значит, потребуются дополнительные места в школах и детских садах. Застройщик обещает отдать несколько помещений под обустройство детсада, но этого недостаточно. По оценкам специалистов, для того чтобы обеспечить места для школьников, необходима пристройка к уже существующей в поселке гимназии.
Не совсем понятна ситуация с нагрузкой на дороги. В настоящий момент вокруг территории фабрики расположены узкие трассы, давно нуждающиеся в ремонте. В летнее время они, как правило, переполнены потоком автомобилей, который движется к морю. Тротуары на большей части дорог либо узкие, либо вообще отсутствуют. Поэтому, помимо машин, дороги в течение сезона заполнены еще и курортниками, бредущими в том же заветном направлении. В случае реализации проекта к этой тесной компании добавятся еще и автомобили жителей новых домов. Естественно, необходимо будет расширять трассы. Однако застройщик не готов увеличивать пропускную способность дорог за счет сокращения территории застройки. Он предлагает администрации ввести на узких улицах одностороннее движение и активизировать работу эвакуаторов, которые, по его мнению, должны здесь работать чуть ли не ежедневно. Нетрудно догадаться, что после этого большая часть курортников предпочтет отдыхать где-нибудь в другом месте, а жители поселка еще не раз вспомнят «добрым словом» тех, кто принял такое решение.
Заместитель начальника департамента архитектуры Лазаревского района Денис Ермолаев затруднился ответить на вопрос о том, как будет решаться проблема дополнительной нагрузки на уже существующие инженерные сети. Пока непонятно, планирует ли застройщик увеличивать их мощность и пропускную способность. На территории мебельной фабрики находится старая распределительная подстанция, к которой подключены коммерческие объекты, расположенные на набережной, и жилые дома на нескольких улицах. Сети очень ветхие, а мощности не хватает.
— Подача электроэнергии в наши дома уже много лет не соответствует нормам, — рассказала нам жительница соседней улицы Ольга Проклова. — Напряжение в сети настолько слабое, что без стабилизатора бытовая техника не работает. Особенно в зимнее время года, когда многие включают отопительные приборы.
Как проходили слушания
Общественные слушания были назначены сразу после новогодних каникул. Объявление об их проведении было опубликовано в газете «Новости Сочи», которая распространяется только по подписке, и получают ее далеко не все сочинцы. Во время каникул многие уезжали из города, да и в праздничные дни сочинцы отдыхали и, скорее всего, мало следили за новостями.
Как выяснилось, проведение слушаний стало неожиданностью даже для члена Общественного градостроительного совета Ольги Козинской, которая получила смс-сообщение о них только вечером 10 января. По словам архитектора, зал, где проходили слушания, был полным, однако кто именно на них присутствовал, непонятно.
По соседству с мебельной фабрикой расположено несколько ветхих многоквартирных домов. Бараки когда-то были построены как временные жилища для работников мебельной фабрики. Застройка территории фабрики отразится на их жителях в первую очередь. Однако никто из них о проведении слушаний оповещен не был.
13 декабря жители этих домов обратились в городскую комиссию по проведению общественных слушаний с просьбой предоставить им возможность ознакомиться с материалами и внести свои отзывы. Однако им отказали, объяснив, что сроки уже прошли и председатель комиссии вынес решение материалы никому их не показывать. Остается только догадываться, почему прозрачная, по закону, информация вдруг стала тайной за семью печатями.
Разрабатывать проекты планировки районов должна администрация города. Как удалось выяснить, планы по застройке участка мебельной фабрики возникли не вчера. Еще в 2014 году владельцы земли обращались в городскую администрацию для согласования эскиза застройки квартала. Он был согласован, но никаких действий по разработке планировки всего микрорайона чиновники не предприняли.
Практика точечной застройки, сделавшая неудобной центральную часть города, теперь применяется в более отдаленных микрорайонах. Технологии проведения спорных и неоднозначных общественных слушаний тоже практически не изменились.
Принимая неудобные для горожан решения, чиновники нередко ссылаются на то, что необходимой градостроительной документации нет, а жизнь не стоит на месте. Правда, эта ситуация, напоминает скорее стройную систему, чем «отдельные недоработки».
Сегодня Генплан, разработанный в 2009 году, специалисты признают «потерявшим актуальность». Во многом потому, что застройка Сочи велась без его учета. Для того чтобы доработать градостроительную документацию, необходимо около 7 миллионов рублей и, конечно же, время. Сколько именно времени, решат те, кто выделяет средства на разработку документов. Пока они это делают, жизнь продолжается.
